Melina Orquidea
El traslado de unos 1.500 internos a Marcos Paz abrió una disputa por el futuro de las 4,6 hectáreas que ocupa la cárcel de Villa Devoto. La Nación es propietaria del inmueble, pero su potencial inmobiliario depende de las decisiones urbanísticas de la Legislatura porteña. Mientras se negocia limitar las construcciones a cuatro pisos, permanecen sin definición el precio de venta, la protección de edificios históricos, el destino de la cancha de General Lamadrid y los espacios públicos que podrían incorporarse al barrio. El interrogante central es quién se beneficiará de la transformación de uno de los terrenos públicos más importantes de Buenos Aires.
El cierre progresivo de la cárcel de Villa Devoto abrió una de las negociaciones inmobiliarias de mayor dimensión territorial en la Ciudad de Buenos Aires. El predio, de 46.380 metros cuadrados, pertenece al Estado nacional, pero su transformación en un desarrollo residencial y comercial necesita decisiones urbanísticas que corresponden a las autoridades porteñas.
La operación reúne intereses nacionales, compromisos económicos entre jurisdicciones, expectativas del mercado inmobiliario y reclamos vecinales. También plantea una discusión sobre el destino de un activo público cuya valorización dependerá, en buena medida, de las condiciones de construcción que establezca el Estado.
El 8 de octubre, Nación y Ciudad formalizaron una nueva etapa del traslado penitenciario mediante un acta de recepción provisoria del establecimiento construido en Marcos Paz. El 11 comenzaron los movimientos de internos y, según informó el Gobierno porteño el día 14, la transferencia se desarrolla de manera gradual. Por lo tanto, el comienzo de los traslados no debe confundirse con el cierre material completo de la cárcel.
La mudanza responde a un compromiso asumido en 2018, durante las administraciones de Mauricio Macri y Horacio Rodríguez Larreta, con el propósito de reemplazar el establecimiento penitenciario ubicado en una zona residencial por nuevas instalaciones federales fuera de la Ciudad.
Sin embargo, resolver el funcionamiento del penal y decidir el destino de sus terrenos son cuestiones diferentes.
La primera involucra la política penitenciaria y las condiciones de alojamiento. La segunda comprende el uso del suelo, la disposición de bienes públicos, el valor inmobiliario y las necesidades urbanas de Villa Devoto.
Nación tiene el terreno, pero la Ciudad decide cuánto se puede construir
La particularidad del predio consiste en que su titularidad dominial corresponde a la Nación, mientras que la regulación urbanística depende de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
La Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) tendrá intervención en el proceso de comercialización, pero las condiciones de aprovechamiento inmobiliario están sujetas al Código Urbanístico porteño y a las modificaciones que eventualmente apruebe la Legislatura.
Esta distribución de competencias resulta fundamental para comprender la negociación.
El Estado nacional puede impulsar la venta de un inmueble de su propiedad conforme al régimen jurídico aplicable. Sin embargo, esa titularidad no le permite establecer unilateralmente alturas máximas, densidades residenciales o usos urbanísticos al margen de las normas locales.
La Ciudad, por su parte, puede regular esos usos, pero no adquiere automáticamente la propiedad del terreno por modificar su zonificación.
En consecuencia, ambas jurisdicciones deben coordinar sus decisiones si pretenden transformar el establecimiento penitenciario en un conjunto de viviendas, comercios, oficinas y espacios abiertos al público.
La legislación porteña exige, además, procedimientos específicos de participación ciudadana para modificar las reglas urbanísticas. Los artículos 89 y 90 de la Constitución de la Ciudad establecen el mecanismo de doble lectura legislativa, con aprobación inicial, audiencia pública y posterior resolución definitiva.
La audiencia pública no otorga automáticamente poder de veto a los vecinos, pero obliga a habilitar una instancia formal para presentar observaciones que deben ser consideradas durante el procedimiento.
La negociación política, por lo tanto, no reemplaza las exigencias institucionales.
Cuatro pisos o torres: la decisión que puede modificar millones de dólares
Uno de los asuntos centrales es la capacidad constructiva que finalmente se autorice sobre el terreno.
Según fuentes vinculadas con las conversaciones, la alternativa actualmente considerada consiste en limitar la altura a cuatro pisos y descartar grandes torres residenciales.
La propuesta buscaría mantener cierta continuidad con el paisaje urbano característico de Devoto, donde predominan viviendas de baja y mediana altura.
No obstante, todavía no existe una modificación normativa definitiva que establezca ese límite específico para todo el predio.
La cuestión tiene una consecuencia económica inmediata: cuanto mayor sea la superficie edificable autorizada, mayor puede resultar el valor que los desarrolladores estén dispuestos a pagar por el terreno, aunque también influyen la demanda, los costos y las restricciones de diseño.
Un cambio de zonificación puede transformar sustancialmente el potencial económico de una parcela sin que cambien su ubicación ni su superficie.
Por eso, el debate legislativo no constituye una mera cuestión estética sobre la altura de los edificios. También implica definir quién captura el incremento de valor generado por decisiones públicas.
Si una modificación normativa permite construir más metros cuadrados comercializables, parte de esa valorización surge de una autorización estatal y no exclusivamente de una inversión privada.
Ese fenómeno, conocido en urbanismo como generación de plusvalías urbanas, plantea la necesidad de examinar si corresponde establecer contraprestaciones, obligaciones de infraestructura o mecanismos de recuperación pública de parte del valor creado.
La prohibición de torres podría preservar características barriales, pero no garantiza por sí sola un desarrollo equilibrado. También importan la superficie total edificable, la ocupación del suelo, las alturas efectivas, las distancias entre edificios y los servicios que demandará la nueva población.
El acuerdo de 2018 y la discusión sobre quién recupera la inversión
El traslado penitenciario tiene un antecedente económico que deberá incorporarse a la negociación inmobiliaria.
El convenio firmado en 2018 estableció compromisos entre Nación y Ciudad para financiar nuevas instalaciones en Marcos Paz y liberar el establecimiento de Devoto.
Según una reconstrucción de los acuerdos originales, el costo previsto de la obra era de aproximadamente 130 millones de dólares, con aportes comprometidos de 60 millones por Nación y 70 millones por Ciudad. Informaciones más recientes mencionan inversiones acumuladas de 120 millones por parte de la administración porteña y 60 millones por Nación.
Estas cifras no son equivalentes: una corresponde al presupuesto original y las otras a inversiones reportadas posteriormente. Para establecer el costo definitivo será necesario acceder a las certificaciones de obra, ampliaciones contractuales y pagos efectivamente realizados.
También deberá determinarse cómo se compensarán los desembolsos de la Ciudad mediante la futura operación inmobiliaria.
La venta del predio no puede evaluarse únicamente por su recaudación bruta. Del ingreso deberán distinguirse los costos de demolición, descontaminación si fuera necesaria, protección patrimonial, infraestructura urbana y compromisos económicos entre las jurisdicciones.
Sin esas precisiones, no es posible establecer cuánto dinero neto recibirá efectivamente el Estado nacional ni qué parte permitirá compensar la inversión porteña.
El compromiso de destinar el 65% a espacio público
Uno de los puntos más importantes aparece en los antecedentes del convenio de 2018, que contemplaba destinar aproximadamente el 65% de la superficie del predio a espacio público y el 35% a desarrollos residenciales y otros usos urbanos.
La distribución es relevante porque demuestra que el futuro de la cárcel no fue concebido exclusivamente como una operación de venta de tierra para emprendimientos privados.
Sin embargo, todavía deberá comprobarse cómo se incorporarán esas previsiones al proyecto urbanístico definitivo y qué superficies quedarán realmente afectadas al uso público.
Un parque de acceso libre, una plaza, una calle interna y un espacio verde privado forman parte de categorías diferentes. No producen los mismos beneficios urbanos ni ofrecen idénticas garantías de utilización ciudadana.
Por eso, el porcentaje de superficie abierta deberá acompañarse de definiciones precisas sobre titularidad, accesibilidad, mantenimiento y protección futura.
La discusión también involucra necesidades concretas de Devoto: movilidad, tránsito, transporte público, servicios sanitarios, arbolado y disponibilidad de equipamiento comunitario.
La transformación de un predio penitenciario en un nuevo sector residencial puede mejorar sustancialmente el entorno, pero también aumentar la presión sobre la infraestructura existente.
El club General Lamadrid y una historia que no puede borrarse
La cancha del Club Atlético General Lamadrid, vinculada históricamente con el predio penitenciario, aparece como otro asunto pendiente.
La información disponible plantea la posibilidad de que las futuras obras obliguen a modificar su ubicación. Sin embargo, no se ha confirmado una decisión definitiva de traslado ni un convenio de relocalización.
El caso exige determinar cuáles son los derechos de ocupación del club, qué instalaciones quedarían afectadas y qué garantías tendría para continuar sus actividades deportivas.
General Lamadrid no es solamente una cancha de fútbol. Forma parte de la identidad social y deportiva del barrio, y cualquier modificación deberá considerar esa relación comunitaria.
Existe además una dimensión histórica que no puede quedar subordinada exclusivamente al cálculo inmobiliario.
La cárcel de Devoto fue escenario de graves violaciones de derechos humanos durante la última dictadura. Entre ellas se encuentra la Masacre del Pabellón Séptimo, ocurrida el 14 de marzo de 1978.
La transformación del establecimiento debe incorporar la evaluación patrimonial y los espacios de memoria correspondientes. El cierre de una cárcel no obliga a borrar su historia.
La protección de sectores relevantes del edificio y la eventual creación de un sitio de memoria requieren decisiones específicas antes de autorizar demoliciones.
Venta en bloque o por parcelas: quiénes podrán participar
La otra negociación decisiva es cómo se comercializará el inmueble.
Vender los 46.380 metros cuadrados como una única unidad podría simplificar la operación, pero también limitar la concurrencia a desarrolladores con gran capacidad financiera.
Una división en parcelas podría permitir la participación de más empresas, aunque exigiría una planificación coordinada de calles, espacios públicos, servicios e infraestructura.
Ninguna de las dos alternativas asegura por sí sola mejores resultados.
La decisión debería surgir de una evaluación comparativa sobre recaudación, competencia entre oferentes, costos de urbanización y calidad del desarrollo proyectado.
Hasta el momento, no se ha identificado una tasación oficial definitiva ni un pliego específico de subasta para la totalidad de este predio que permita cuantificar su valor comercial.
Por esa razón, calificar la operación como un negocio de determinada cantidad de millones de dólares sin una tasación verificable sería especulativo.
Un terreno público y una discusión sobre el modelo de Ciudad
El cierre de Devoto constituye una oportunidad de transformación urbana largamente esperada por sus vecinos. La desaparición progresiva del uso penitenciario permite imaginar un sector integrado al barrio mediante espacios abiertos, viviendas, actividades comerciales y equipamiento comunitario.
Pero también genera una pregunta política fundamental: ¿qué proporción del beneficio económico derivado de la transformación de un inmueble público quedará efectivamente en manos de la sociedad?
La Nación es propietaria del terreno y puede procurar obtener ingresos por su disposición. La Ciudad tiene facultades para ordenar su desarrollo y debe evaluar los efectos que provocará sobre el entorno urbano.
Los vecinos, por su parte, tienen derecho a participar del procedimiento establecido por la Constitución porteña.
La negociación entre legisladores y gobiernos puede definir buena parte de las condiciones iniciales, pero no debería reemplazar la discusión pública sobre los usos del suelo y las necesidades del barrio.
El verdadero negocio de Devoto no comienza cuando se venda el terreno: comienza cuando se decida cuánto podrá construirse y qué parte de esa valorización se destinará al interés público.
La Ciudad enfrenta así una oportunidad para demostrar que una operación inmobiliaria de gran escala puede compatibilizar el financiamiento de infraestructura, la protección patrimonial, la preservación de espacios comunitarios y un desarrollo urbano de calidad.
La discusión no debería reducirse a permitir o prohibir torres. Lo que está por resolverse es quién decidirá el futuro de cinco manzanas de tierra pública, bajo qué condiciones y con qué beneficios verificables para la comunidad.
GONZALO SCHWEIZER
