GONZALO SCHWEIZER
El 37% de los argentinos de entre 25 y 35 años no logró independizarse y casi la mitad de quienes permanecen en el hogar familiar ya vive en una vivienda con algún déficit. El problema es todavía mayor entre quienes consiguieron emanciparse: 52% de los hogares encabezados por jóvenes de 25 a 34 años presenta dificultades habitacionales. Argentina necesitaría alrededor de 2,5 millones de viviendas nuevas para atender el déficit existente y la demanda potencial.
Para millones de jóvenes argentinos, independizarse dejó de ser simplemente una decisión sobre cuándo abandonar la casa familiar. Se convirtió en un problema económico: conseguir ingresos suficientes para pagar una vivienda, sostener sus servicios y financiar el resto del costo de vida. El resultado es una generación adulta que trabaja, estudia o busca empleo, pero continúa viviendo con sus padres porque formar un hogar propio resulta cada vez más difícil.
El primer Monitor de Calidad del Acceso a la Vivienda del Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda estima que 2,5 millones de jóvenes de entre 25 y 35 años todavía viven en el hogar de origen, equivalentes al 37% de esa población. El número por sí solo ya muestra la dimensión del problema, pero esconde otra dificultad: el 46% de esos jóvenes permanece además en viviendas que presentan algún tipo de déficit habitacional.
La falta de independencia, por lo tanto, no siempre funciona como una solución confortable. En cientos de miles de casos significa sumar adultos a viviendas que ya tienen problemas de espacio, infraestructura, servicios o condiciones habitacionales.
2,5 millones que el mercado prácticamente no ve
El informe introduce un concepto económico particularmente importante: “demanda latente”. Son personas que necesitan o desean una vivienda pero que todavía no aparecen plenamente como demandantes efectivos porque no poseen capacidad económica suficiente para concretar esa necesidad.
Un joven que quiere alquilar pero no puede pagar alquiler, depósito, garantía, expensas y servicios no desaparece como necesidad habitacional. Simplemente queda fuera del mercado.
Lo mismo ocurre con quien desearía comprar una propiedad pero no tiene ahorro suficiente ni acceso a un crédito hipotecario compatible con sus ingresos.
El estudio calcula que si una parte de esos 2,5 millones pudiera emanciparse aparecería una necesidad mínima de 500.000 unidades habitacionales adicionales, considerando que muchos formarían hogares en pareja o compartirían vivienda. Es una cifra que muestra una contradicción central: Argentina tiene una enorme demanda potencial de viviendas, pero buena parte de esa demanda carece de ingresos o financiamiento para convertirse en demanda efectiva.
El problema no es solamente que falten personas interesadas en comprar o alquilar. Sobran. Lo que falta es capacidad económica para hacerlo.
Independizarse tampoco resuelve el problema: 52% vive con déficit
El dato más duro aparece entre quienes sí consiguieron abandonar la vivienda familiar. Los hogares encabezados por personas de 25 a 34 años registran un déficit habitacional del 52%, el porcentaje más alto entre los grupos analizados y muy por encima del promedio nacional, cercano al 40%.
Eso cambia completamente la lectura del fenómeno.
La crisis habitacional juvenil tiene dos niveles: quienes no consiguen independizarse y quienes lo consiguen, pero acceden a condiciones habitacionales deficientes.
Por eso medir únicamente cuántos jóvenes continúan con sus padres subestima el problema. Emanciparse no significa necesariamente acceder a una vivienda adecuada. Puede significar alquilar espacios deficientes, compartir vivienda para distribuir costos o instalarse en lugares con carencias estructurales o de servicios.
La barrera ya no está solamente en salir de la casa de los padres; también está en qué vivienda espera después de esa puerta.
La geografía muestra dónde pesa más la falta de oportunidades
La desigualdad territorial es enorme. Tucumán encabeza el país con 56% de jóvenes no emancipados. Santiago del Estero y Jujuy llegan al 53%, Salta al 52% y Catamarca al 49%.
En la Ciudad de Buenos Aires, en cambio, la proporción baja al 24%.
La diferencia no significa necesariamente que la vivienda porteña sea barata. El informe relaciona los menores niveles de permanencia en el hogar familiar con mercados laborales privados más dinámicos, mayor movilidad por trabajo o estudio y una oferta de alquileres más desarrollada.
El dato permite entender que la emancipación depende de bastante más que el precio de una propiedad. Hace falta empleo, ingreso estable, mercado de alquiler, disponibilidad de unidades, transporte y servicios. Donde esas condiciones son más débiles, permanecer con la familia puede convertirse en la única estrategia económicamente posible.
En números absolutos, la provincia de Buenos Aires concentra más de un millón de jóvenes que todavía viven en sus hogares de origen, alrededor del 40% del total nacional. Córdoba y Santa Fe aparecen detrás.
Así, la crisis tiene dos geografías distintas: algunas provincias presentan los porcentajes más elevados y los grandes distritos concentran la mayor cantidad de personas afectadas.
No son solamente los jóvenes: casi 6 millones de hogares tienen problemas habitacionales
La imposibilidad de independizarse forma parte de un déficit mucho mayor. Casi seis millones de hogares argentinos presentan algún problema habitacional.
De ese universo, cerca de dos millones necesitan una vivienda nueva o una intervención integral. Otros cuatro millones podrían resolver o reducir su déficit mediante refacciones, ampliaciones o acceso a servicios básicos.
Sumando el déficit cuantitativo existente y la demanda potencial asociada con los jóvenes que buscan emanciparse, el informe calcula una necesidad aproximada de 2,5 millones de viviendas nuevas.
Pero construir 2,5 millones de unidades no resolvería automáticamente la cuestión si quienes las necesitan no pueden pagarlas. Esta distinción es fundamental.
Déficit de vivienda y déficit de acceso no son exactamente lo mismo.
Puede existir una propiedad disponible y, simultáneamente, una familia sin vivienda adecuada porque su salario no permite alquilarla o comprarla. Por eso una política habitacional necesita abordar simultáneamente oferta, crédito, alquileres, ingresos y urbanización.
Una década pasó y el déficit apenas se movió
Los datos también impiden atribuir todo el problema habitacional a un único gobierno. El déficit es estructural y lleva años.
En 2016 alcanzaba 43,8% y en 2025 se ubicó en 40,3%. Hubo variaciones, incluida una profundización durante la pandemia, pero después de casi una década la reducción fue de apenas 3,5 puntos porcentuales.
Ese estancamiento obliga a separar dos cuestiones. Milei no creó el déficit habitacional argentino, que precede ampliamente a su gobierno. Pero las condiciones económicas y las políticas implementadas durante su gestión pueden profundizar o aliviar la capacidad de los jóvenes para resolverlo.
La pregunta correcta no es entonces si la crisis empezó en diciembre de 2023. Claramente no. La pregunta es qué está ocurriendo con las herramientas disponibles para enfrentar una crisis que ya existía.
Y ahí entran salarios, empleo, crédito hipotecario, construcción, obra pública, alquileres y política habitacional.
El crédito hipotecario no logra convertirse en una salida masiva
Para un joven sin patrimonio familiar, comprar una propiedad exige normalmente una de tres cosas: un ahorro extraordinariamente alto, ayuda familiar o financiamiento de largo plazo.
La primera alternativa es prácticamente inaccesible para amplios sectores asalariados. La segunda introduce una desigualdad de origen evidente: quien pertenece a una familia propietaria puede recibir capital, garantía o una vivienda; quien proviene de un hogar sin patrimonio empieza desde cero.
La tercera posibilidad es el crédito.
Pero aun cuando existe oferta hipotecaria, acceder depende de ingresos formales suficientes, estabilidad laboral y capacidad para afrontar cuotas durante años. De ese modo, la desigualdad laboral termina transformándose en desigualdad patrimonial.
El trabajador informal no solamente cobra generalmente menos y posee menos protección. También enfrenta mayores dificultades para demostrar ingresos y acceder a financiamiento hipotecario.
La precariedad laboral de hoy puede convertirse así en la falta de patrimonio de mañana.
Quién pierde: una generación que posterga su vida adulta
Los principales perdedores son los jóvenes, pero el costo excede la incomodidad de continuar viviendo con sus padres.
Postergar la emancipación puede significar retrasar proyectos de pareja, convivencia, maternidad o paternidad, movilidad laboral y construcción de patrimonio propio. Una vivienda es simultáneamente techo, privacidad y activo económico.
Quien compra una propiedad joven comienza a acumular patrimonio durante décadas. Quien destina durante años una parte sustancial del salario al alquiler o permanece en la vivienda familiar sin posibilidad de ahorrar llega más tarde —o nunca— a esa acumulación.
Por eso la crisis habitacional también puede convertirse en una máquina de reproducir desigualdad entre generaciones y clases sociales.
Dos jóvenes con el mismo salario pueden tener futuros patrimoniales completamente diferentes si uno recibe una propiedad familiar y el otro debe financiar íntegramente alquiler, depósito, mudanza y eventualmente una hipoteca.
También pierden las familias que funcionan como Estado de bienestar
Existe otro actor que suele desaparecer de las estadísticas: los padres.
Cuando un hijo de 28, 30 o 34 años no puede independizarse, el hogar familiar absorbe una parte del costo que el mercado laboral y el sistema habitacional no consiguen resolver.
Los padres aportan vivienda, servicios, infraestructura doméstica y, en algunos casos, alimentos. Es una transferencia privada entre generaciones que evita que el problema aparezca de forma todavía más dramática.
La familia se convierte así en una especie de red de protección habitacional.
Pero esa capacidad tampoco es igual para todos. Una familia con una vivienda amplia puede absorber durante más tiempo la permanencia de hijos adultos. Una familia hacinada o con déficit estructural no.
Y el dato lo confirma: 46% de los jóvenes que permanecen en su hogar de origen ya vive en una vivienda con problemas.
En esos casos, quedarse no soluciona el déficit. Lo concentra.
Quién podría ganar con 500.000 nuevos hogares
La demanda latente también representa una oportunidad económica enorme. Si una parte de esos jóvenes consiguiera independizarse y generara una necesidad mínima de 500.000 viviendas, no solamente aumentaría la actividad inmobiliaria.
Cada nuevo hogar demanda construcción o alquiler, muebles, electrodomésticos, pintura, instalaciones, internet, energía, artículos domésticos y servicios profesionales.
La vivienda tiene encadenamientos sobre cemento, acero, madera, vidrio, logística, arquitectura, inmobiliarias, comercios y empleo de construcción. Resolver parte del déficit podría convertirse simultáneamente en una política social y una fuente de actividad económica.
Pero existe una condición fundamental: para que una necesidad se transforme en mercado debe existir capacidad de pago.
Sin salarios, empleo o crédito suficientes, esas 500.000 viviendas permanecen como demanda potencial en un informe y no como casas efectivamente construidas, compradas o alquiladas.
El Estado ahorra hoy, pero la vivienda no se construye con equilibrio fiscal
Para el Gobierno aparece una tensión política importante. El programa de Milei prioriza la reducción del gasto estatal y busca que el sector privado ocupe espacios anteriormente cubiertos por políticas públicas.
En vivienda, esa lógica enfrenta un límite concreto: el mercado construye principalmente cuando encuentra compradores o inquilinos capaces de pagar.
Los 2,5 millones de jóvenes que continúan con sus padres constituyen demanda social, pero no necesariamente demanda solvente. Esa diferencia explica por qué el mercado puede convivir durante años con un enorme déficit habitacional sin resolverlo automáticamente.
No significa que toda vivienda deba construirla el Estado ni que cualquier programa público resulte eficiente. Significa que un déficit concentrado precisamente entre personas con dificultades de acceso al capital difícilmente se resuelva solamente esperando que aparezcan compradores.
La discusión política debería girar entonces alrededor de cómo convertir esa necesidad en acceso: crédito, suelo urbano, infraestructura, incentivos a construcción, alquiler asequible, vivienda social o combinaciones entre capital público y privado.
Una generación adulta atrapada entre el salario y el techo
Los números terminan dibujando una fotografía mucho más amplia que la de jóvenes que “no quieren irse de casa”.
2,5 millones de personas de entre 25 y 35 años continúan viviendo con sus padres.
37% de esa generación no logró emanciparse.
46% de quienes permanecen en el hogar familiar vive además en viviendas deficitarias.
52% de los hogares encabezados por jóvenes de 25 a 34 años presenta déficit habitacional.
Casi seis millones de hogares argentinos tienen algún problema de vivienda.
El país necesitaría alrededor de 2,5 millones de unidades nuevas para cubrir el déficit cuantitativo y parte de la demanda actualmente contenida.
La crisis tampoco nació con Milei: entre 2016 y 2025 el déficit apenas pasó de 43,8% a 40,3%. Lo que la Argentina actual exhibe es la persistencia de un problema estructural combinada con una generación que encuentra enormes dificultades para convertir trabajo e ingresos en independencia habitacional.
Por eso la pregunta no debería ser por qué tantos jóvenes siguen viviendo con sus padres.
La pregunta es qué economía les permitiría dejar de hacerlo.
Porque cuando una persona llega a los 25, 30 o 35 años, trabaja y aun así no consigue alquilar, financiar o comprar un lugar donde vivir, la independencia dejó de depender solamente de crecer: empezó a depender de cuánto patrimonio tenía la familia antes de que ese joven naciera.
CONCHITA PRETA
Rodolfo Gudino
