GONZALO SCHWEIZER
En apenas un año, las escrituras financiadas pasaron de 20.035 a 11.607 durante el primer semestre. Con tasas más altas, plazos más cortos y salarios que tienen dificultades para acompañar el costo de las viviendas, el crédito que había reaparecido como una puerta para la clase media volvió a estrecharse. El dato de julio es todavía peor: la caída interanual acumulada llega al 47%.
La reaparición del crédito hipotecario había sido presentada como una de las señales de normalización de la economía argentina. Después de años en los que comprar una vivienda mediante financiamiento bancario había quedado prácticamente reservado a una minoría, durante 2024 y especialmente en 2025 volvieron a aparecer préstamos, consultas y operaciones. Para miles de familias de ingresos medios, la posibilidad de dejar de alquilar y acceder a una vivienda propia parecía haber regresado.
Esa recuperación acaba de encontrar un límite muy concreto: cada vez menos familias pueden transformar la existencia de una línea hipotecaria en un crédito efectivamente otorgado.
Durante los primeros seis meses de 2026 se registraron 11.607 altas hipotecarias, contra 20.035 en igual período de 2025. La caída fue del 42,1% interanual. Y los datos preliminares de julio profundizan el deterioro: entre enero y julio se contabilizaron 13.329 operaciones financiadas frente a 25.160 un año antes, una contracción del 47%.
En términos sencillos, por cada cien operaciones hipotecarias que se concretaban durante los primeros siete meses de 2025, este año se realizaron apenas 53.
No desapareció el crédito. Se achicó brutalmente la cantidad de personas que consigue acceder a él.
Tener crédito disponible no significa poder pagarlo
La diferencia es fundamental porque permite entender qué está ocurriendo en el mercado inmobiliario. Un banco puede anunciar una línea hipotecaria, ampliar el monto máximo prestable y mantener abierta la posibilidad de solicitarla. Nada de eso garantiza que una familia pueda cumplir las condiciones necesarias ni afrontar después la cuota.
Durante el primer semestre, la tasa promedio ascendió al 7,02% y el plazo medio de amortización se redujo a 23 años. Ambas variables juegan en contra del comprador.
Cuando aumenta la tasa, aumenta el costo financiero del préstamo. Cuando se acorta el plazo, el capital debe devolverse en menos tiempo y la cuota inicial tiende a ser mayor. Y cuando ambas cosas ocurren simultáneamente, el ingreso necesario para calificar también aumenta.
Allí aparece el verdadero cuello de botella.
La vivienda argentina continúa valuándose fundamentalmente en dólares, mientras que la enorme mayoría de los trabajadores cobra en pesos. El préstamo puede resolver una parte de esa incompatibilidad, pero no puede fabricar capacidad de pago donde el ingreso familiar resulta insuficiente.
Por eso el derrumbe hipotecario debe analizarse junto con lo que sucede con los salarios, el empleo, el endeudamiento familiar y las tasas. La pregunta ya no es solamente cuánto presta el banco, sino cuántos hogares tienen ingresos suficientemente altos y previsibles para asumir una deuda de veinte o treinta años.
Menos créditos, pero por montos mucho mayores
Existe otro dato que a primera vista parece contradictorio. Mientras la cantidad de hipotecas cayó 42,1%, durante el primer semestre los bancos prestaron aproximadamente US$905 millones, prácticamente el mismo volumen de crédito movilizado durante todo 2024.
¿Cómo puede caer violentamente la cantidad de préstamos y mantenerse un volumen tan elevado de dinero?
Precisamente porque menos operaciones están movilizando montos promedio mayores.
Una cuenta simple permite dimensionarlo. Si los US$905 millones se distribuyeran entre las 11.607 altas hipotecarias registradas en el semestre, el promedio rondaría los US$78.000 por operación. No significa que cada préstamo haya sido exactamente de ese monto, pero sirve para observar la transformación.
El crédito hipotecario no desapareció del sistema financiero. Lo que se está reduciendo es su masividad.
Y eso importa mucho más que el volumen nominal desembolsado. Para evaluar el acceso a la vivienda no alcanza con preguntar cuántos millones de dólares prestaron los bancos. Hay que preguntar a cuántas familias llegaron esos millones.
Buenos Aires muestra claramente el frenazo
La Provincia y la Ciudad de Buenos Aires permiten observar con mayor precisión esa diferencia entre mercado inmobiliario y mercado hipotecario.
En territorio bonaerense se realizaron 55.035 escrituras durante el primer semestre, 7,8% menos que un año antes. Pero las operaciones financiadas mediante hipoteca fueron apenas 6.913 y se desplomaron 32,6%.
En CABA el contraste resulta todavía más contundente. Las compraventas totales prácticamente se mantuvieron: 29.477 operaciones, apenas 0,2% menos que durante el mismo período de 2025. Sin embargo, los préstamos destinados a comprar viviendas cayeron 37,2%, hasta 4.152 operaciones.
Esto permite sacar una conclusión importante: el mercado inmobiliario puede mantenerse activo aunque se derrumbe el acceso mediante crédito.
¿Quién queda entonces mejor parado? Quien ya posee capital, dólares, una propiedad para vender o suficientes ahorros para realizar una operación sin depender fuertemente del banco.
¿Quién pierde posibilidades? El hogar asalariado que necesita financiar una parte sustancial del precio.
De ese modo, el deterioro hipotecario no necesariamente paraliza inmediatamente todo el mercado inmobiliario. Lo vuelve más desigual.
La clase media queda atrapada entre el alquiler y una hipoteca inaccesible
Durante décadas, la vivienda propia funcionó en Argentina como uno de los principales mecanismos de construcción patrimonial de las familias de ingresos medios. Comprar una casa no significaba solamente resolver dónde vivir: permitía acumular un activo, reducir la vulnerabilidad frente al alquiler y eventualmente transmitir patrimonio a la siguiente generación.
Cuando esa posibilidad se restringe durante períodos prolongados, las consecuencias exceden ampliamente al mercado inmobiliario.
Una familia que no consigue acceder a una hipoteca permanece más tiempo alquilando. Eso significa destinar todos los meses una parte del ingreso a un gasto que no construye patrimonio propio. Si simultáneamente necesita ahorrar dólares para reunir el anticipo de una vivienda cuyo precio también está denominado en dólares, la distancia puede hacerse prácticamente imposible de cerrar.
Se produce entonces una paradoja: para acceder al crédito hay que demostrar una capacidad económica que precisamente muchas familias necesitan del crédito para alcanzar.
El préstamo hipotecario debería funcionar como puente entre el ingreso presente y la adquisición de un activo de largo plazo. Cuando las tasas aumentan, los plazos se reducen y los salarios quedan demasiado lejos del valor inmobiliario, ese puente empieza a levantarse.
El problema también golpea a la economía real
La caída hipotecaria tampoco termina en quien quería comprar una vivienda.
El mercado inmobiliario moviliza escribanías, inmobiliarias, bancos, aseguradoras, arquitectos, constructoras y profesionales. Además, una compraventa suele desencadenar gastos posteriores en refacciones, muebles, electrodomésticos, pintura, materiales y servicios.
Por eso una hipoteca no financia solamente una casa: activa una cadena económica alrededor de esa operación.
Si disminuye estructuralmente el número de compradores capaces de acceder al financiamiento, también se reduce uno de los motores potenciales para la construcción y numerosos sectores asociados al consumo durable.
Y aquí aparece otra contradicción del programa económico. El Gobierno necesita crédito para reactivar una economía cuyo mercado interno continúa debilitado, pero las tasas utilizadas para sostener el equilibrio financiero y contener la presión cambiaria terminan encareciendo precisamente ese crédito.
De la recuperación hipotecaria al riesgo de otra oportunidad perdida
Junio dejó una pequeña señal positiva: las operaciones financiadas representaron el 11,5% de las escrituras bonaerenses y el 12,8% de las porteñas. Pero esa mejora relativa todavía no modifica el cuadro general del semestre ni los datos preliminares de julio.
La cuestión de fondo tampoco consiste en afirmar que Argentina regresó automáticamente a una época sin hipotecas. Los préstamos existen y continúan movilizando cientos de millones de dólares. El problema es quién puede acceder a ellos y bajo qué condiciones.
Una recuperación hipotecaria verdaderamente sostenible necesita algo más que bancos dispuestos a prestar. Requiere estabilidad macroeconómica, pero también salarios capaces de calificar, empleo estable, tasas compatibles con créditos de larguísimo plazo y una relación razonable entre ingresos y precio de las propiedades.
Los números de 2026 muestran que alguna de esas piezas —o varias simultáneamente— dejó de funcionar.
El resultado se mide en las escrituras: 42,1% menos durante el primer semestre y 47% menos al incorporar julio.
Y detrás de cada porcentaje existe algo que las estadísticas financieras no muestran: familias que hicieron cuentas, consultaron cuánto podían pedir, calcularon la cuota y descubrieron que la casa que podían imaginar todavía no es la casa que pueden pagar.
La hipoteca volvió a existir. Para una parte creciente de la clase media, lo que volvió a desaparecer es la posibilidad de alcanzarla.
