GONZALO SCHWEIZER
Economía evalúa suspender la licitación de noviembre del programa hipotecario financiado con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES. Tras dos convocatorias por $400.000 millones, los bancos advierten una fuerte caída de la demanda y proponen permitir la compra de segundas viviendas. El problema expone los límites de una política que consiguió ofrecer financiamiento a las entidades, pero no resolvió las dificultades de ingresos de quienes necesitan acceder a una casa propia.
El gobierno de Javier Milei enfrenta una contradicción en su intento de reactivar el mercado hipotecario. El Ministerio de Economía, encabezado por Luis Caputo, analiza suspender la licitación de noviembre del programa financiado con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES, después de que las entidades bancarias advirtieran una demanda de préstamos considerablemente inferior a la esperada.
La iniciativa había sido presentada como una herramienta para facilitar el acceso a la primera vivienda, impulsar las operaciones inmobiliarias y contribuir a la recuperación de la construcción. Sin embargo, después de apenas dos licitaciones, su continuidad quedó bajo evaluación.
La eventual suspensión todavía no constituye una decisión oficial confirmada. Según la información conocida, Economía estudia postergar la próxima convocatoria ante las dificultades de los bancos para transformar los recursos disponibles en créditos efectivamente otorgados.
El problema es central para comprender el funcionamiento del programa: disponer de fondos para prestar no significa que existan suficientes familias con ingresos estables y capacidad de endeudamiento para acceder a una hipoteca.
Un programa de $2 billones que enfrenta dificultades después de dos licitaciones
El esquema original contemplaba diez licitaciones de $200.000 millones cada una, por un total de $2 billones destinados a financiar préstamos hipotecarios.
La primera convocatoria se realizó el 7 de septiembre y la segunda, el 6 de octubre. Entre ambas se pusieron a disposición de las entidades bancarias $400.000 millones, equivalentes al 20% del monto total previsto.
Sin embargo, existe una diferencia fundamental entre adjudicar fondos a los bancos y otorgar créditos a las familias. Los recursos recibidos por las entidades no se convierten automáticamente en préstamos hipotecarios ni garantizan que se concrete la compra de viviendas.
El mecanismo establece un plazo de 90 días para que los bancos apliquen el dinero al destino previsto. Si no lo hacen, el FGS puede reclamar la devolución anticipada de los recursos no utilizados.
Por eso, antes de evaluar el resultado del programa, es necesario conocer cuántos créditos fueron efectivamente aprobados, qué montos se desembolsaron y cuántas operaciones inmobiliarias se concretaron.
La información difundida hasta el momento no permite establecer esas cifras. Tampoco alcanza para concluir que los $400.000 millones correspondientes a las primeras licitaciones hayan sido utilizados íntegramente.
La eventual suspensión de noviembre indicaría que el Gobierno considera necesario revisar el ritmo de nuevas colocaciones, pero no demostraría, por sí sola, que los recursos ya adjudicados se hayan perdido o que las operaciones anteriores hayan fracasado.
Los bancos quieren financiar segundas viviendas para ampliar la demanda
Ante las dificultades para encontrar nuevos tomadores de crédito, entidades financieras propusieron ampliar las condiciones del programa y permitir que los préstamos también se utilicen para adquirir una segunda vivienda.
La propuesta representa un cambio importante respecto del objetivo original, orientado a facilitar el acceso a la primera propiedad.
La diferencia no es solamente administrativa. Quienes buscan comprar su primera vivienda suelen enfrentar dificultades para reunir el ahorro inicial, demostrar ingresos suficientes y afrontar cuotas de largo plazo. En cambio, los compradores de una segunda propiedad pueden disponer de activos, patrimonio o recursos que mejoren su capacidad de acceso al financiamiento.
Permitir la adquisición de segundas viviendas podría ampliar el universo de clientes elegibles y facilitar la colocación de préstamos. Sin embargo, también modificaría el destino social de los recursos utilizados.
El FGS pertenece al sistema de seguridad social y tiene como finalidad contribuir a la sustentabilidad del régimen previsional. Su utilización en instrumentos financieros exige evaluar no solamente la rentabilidad y los riesgos de la inversión, sino también las condiciones legales bajo las cuales se administran esos fondos.
Por eso, destinar financiamiento respaldado por recursos previsionales a la compra de segundas propiedades abriría una discusión diferente de la planteada originalmente para facilitar el acceso a la vivienda propia.
La propuesta bancaria todavía no equivale a una modificación aprobada del programa. Para determinar su viabilidad sería necesario conocer las condiciones regulatorias y contractuales que permitirían cambiar el destino de los préstamos.
Cómo funciona el financiamiento con recursos de la ANSES
El programa utiliza fondos del FGS mediante depósitos bancarios a plazo fijo ajustados por UVA, la unidad cuyo valor evoluciona en función del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), vinculado con la inflación.
Las entidades financieras reciben esos recursos a plazos de uno o cinco años y se comprometen a destinarlos al otorgamiento de créditos hipotecarios.
En la segunda licitación, casi la totalidad del financiamiento fue adjudicada a cinco años, con un rendimiento de UVA más 4,79% para el FGS. Los bancos, a su vez, deben ofrecer los préstamos hipotecarios a una tasa máxima de UVA más 7,5%.
La diferencia entre ambas tasas constituye un margen bruto para la intermediación financiera, pero no puede interpretarse directamente como una ganancia neta de los bancos. Las entidades deben afrontar costos operativos, riesgos crediticios y otras obligaciones asociadas con el financiamiento.
Existe, además, un problema de plazos. Mientras los recursos del FGS pueden colocarse a cinco años, los créditos hipotecarios pueden extenderse hasta treinta.
Esto genera un descalce entre el vencimiento del financiamiento recibido y el período durante el cual el banco recuperará el dinero prestado.
El esquema mejora las posibilidades de fondeo respecto de alternativas de menor plazo, pero no elimina completamente el riesgo de refinanciación que asumen las entidades.
Tampoco desaparece el riesgo para los deudores. Las cuotas ajustadas por UVA evolucionan con la inflación, mientras que los ingresos familiares no necesariamente lo hacen al mismo ritmo.
El verdadero límite está en los ingresos de quienes necesitan una vivienda
La dificultad principal del programa parece encontrarse en la capacidad de las familias para acceder al crédito.
Una hipoteca requiere demostrar ingresos suficientes para afrontar las cuotas, disponer de un ahorro previo y mantener cierta estabilidad laboral durante un compromiso financiero prolongado.
En un contexto de salarios deteriorados, empleo precario y gastos esenciales elevados, esas condiciones pueden excluir a una parte importante de quienes necesitan comprar su primera vivienda.
El problema no se resuelve únicamente reduciendo la tasa de interés o facilitando recursos a los bancos. Una familia puede encontrar una oferta hipotecaria relativamente más favorable y, aun así, no cumplir los requisitos de ingreso necesarios para obtener el préstamo.
La evolución de la inflación agrega otra dificultad. Aunque el índice mensual se haya desacelerado, los créditos UVA mantienen su capital actualizado por inflación. Si los salarios crecen menos que las cuotas, aumenta la proporción del ingreso destinada al pago de la hipoteca.
Esto no significa que todos los préstamos UVA sean inviables ni que necesariamente produzcan incumplimientos. Su sostenibilidad depende de las condiciones iniciales, la evolución de los ingresos, las tasas aplicadas y las características de cada deudor.
Sin embargo, explica por qué la disponibilidad de crédito no garantiza una demanda suficiente, especialmente entre los hogares que no poseen una vivienda.
La situación plantea una contradicción para la política económica: el Gobierno intenta estimular el mercado inmobiliario mediante financiamiento, pero el propio deterioro del poder adquisitivo restringe la cantidad de familias capaces de aprovecharlo.
El uso de fondos previsionales también plantea una discusión sobre riesgos y prioridades
La participación del FGS introduce una cuestión adicional.
El fondo administra activos destinados a contribuir a la sustentabilidad del sistema previsional. Por eso, cualquier operación debe evaluarse en función de su seguridad, rentabilidad, liquidez y adecuación a las normas que regulan su administración.
La colocación de recursos en depósitos bancarios ajustados por UVA no implica automáticamente una pérdida patrimonial para la ANSES. El FGS recibe un instrumento financiero con determinadas condiciones de actualización y rendimiento.
Pero tampoco puede considerarse una operación libre de riesgos. Su resultado depende de la solvencia de las entidades receptoras, las condiciones de recuperación de los fondos y las obligaciones contractuales asumidas.
La preocupación adquiere mayor relevancia ante el deterioro de la morosidad del crédito en distintos segmentos de la economía. Aunque la situación de los préstamos comerciales no puede trasladarse mecánicamente a las hipotecas, sí muestra la importancia de evaluar rigurosamente la capacidad de pago de los solicitantes.
El programa también exige una distinción: los bancos reciben financiamiento del FGS, pero eso no significa que la ANSES entregue directamente créditos hipotecarios a los compradores.
Esta estructura hace indispensable conocer qué entidades reciben los recursos, cuáles son las garantías disponibles y cómo se controla su utilización.
El crédito puede mover el mercado inmobiliario, pero no garantiza nuevas viviendas
El Gobierno había presentado la iniciativa como un mecanismo para impulsar tanto el mercado inmobiliario como la construcción.
Sin embargo, ambos objetivos no son equivalentes.
Un préstamo hipotecario destinado a comprar una vivienda existente puede facilitar una operación de compraventa sin generar directamente una nueva unidad habitacional. En cambio, el financiamiento aplicado a desarrollos inmobiliarios o a la adquisición de unidades nuevas puede tener un impacto más directo sobre la actividad constructora.
El programa fue asociado con la posibilidad de facilitar el acceso a unas 50.000 viviendas, pero la información disponible no permite establecer cuántas operaciones se concretaron ni cuántas corresponden a unidades nuevas.
Por lo tanto, no sería correcto presentar esa cifra como un resultado alcanzado.
El volumen de recursos previsto también debe analizarse en relación con el déficit habitacional argentino. Los $2 billones constituyen una intervención financiera relevante, pero no representan por sí solos una solución integral a las dificultades de acceso a la vivienda.
La disponibilidad de suelo, los costos de construcción, el precio de las propiedades, el nivel de ingresos y la estabilidad del financiamiento son factores que condicionan el resultado.
Caputo enfrenta una decisión que expone los límites de su programa hipotecario
La eventual suspensión de la licitación de noviembre deja al Ministerio de Economía frente a tres alternativas: mantener el esquema original pese a la menor demanda, modificar sus condiciones para ampliar el universo de beneficiarios o revisar el ritmo de colocación de los recursos del FGS.
Cada opción tiene consecuencias diferentes.
Continuar con las licitaciones sin una demanda suficiente podría inmovilizar recursos que no se transforman rápidamente en préstamos. Ampliar el programa a segundas viviendas podría facilitar operaciones, pero modificaría su orientación hacia hogares que buscan acceder a su primera propiedad. Suspender nuevas convocatorias permitiría evaluar los resultados obtenidos, aunque también reduciría el alcance inmediato de la iniciativa.
La decisión requiere información que todavía no se conoce públicamente con suficiente detalle: cantidad de créditos aprobados, montos efectivamente desembolsados, perfil de los beneficiarios y utilización de los recursos adjudicados.
El punto central es que el Gobierno consiguió ofrecer financiamiento a los bancos, pero eso no significa que haya creado las condiciones económicas necesarias para que las familias puedan endeudarse.
Después de dos licitaciones por $400.000 millones, la posibilidad de frenar el programa revela una dificultad que ninguna ingeniería financiera puede resolver por sí sola: sin ingresos suficientes, estabilidad laboral y capacidad de ahorro, el crédito hipotecario sigue fuera del alcance de una parte importante de quienes necesitan una vivienda.
La discusión ya no consiste únicamente en cuánto dinero está dispuesto a colocar Caputo. La pregunta decisiva es quién puede acceder a esos fondos y si el programa continuará destinado a facilitar la primera vivienda o terminará financiando a quienes ya poseen una propiedad.
Melina Orquidea
