Caputo ofreció $2 billones de la ANSES y las hipotecas se trabaron antes de empezar

El Gobierno prometió licitar esta semana un primer tramo de $200.000 millones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad, pero el Banco Central no publicó la convocatoria. Los bancos deberían tomar fondos a cinco años desde UVA más 4,5% y prestar durante un mínimo de quince años con un techo de UVA más 7,5%. La demora expone que el problema hipotecario argentino no se resuelve únicamente poniendo dinero: también exige confianza para firmar contratos que sobrevivirán a Milei y atravesarán varios gobiernos.

Luis Caputo anunció el 26 de agosto que utilizaría hasta $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES para impulsar créditos hipotecarios y prometió que la primera licitación, por $200.000 millones, se realizaría durante la semana siguiente. Llegó el jueves, el Banco Central no publicó la convocatoria y el programa quedó detenido antes de colocar el primer peso.

La licitación podría aparecer en los próximos días y transformar la demora en un incumplimiento transitorio. Sin embargo, el silencio oficial resulta significativo porque el Gobierno había presentado el calendario como parte central del anuncio. El esquema involucra a Economía, el FGS y el Banco Central; no depende de una resolución improvisada por una sola oficina.

La Política Online atribuye la postergación a discusiones con las entidades financieras sobre las tasas y los plazos. Esa explicación todavía no fue confirmada públicamente por el Gobierno ni por los bancos, pero resulta consistente con el diseño del programa: Caputo ofrece fondeo, aunque exige a cambio que las entidades acepten un margen estrecho y asuman compromisos que pueden extenderse mucho más allá de las elecciones de 2027.

La ANSES pone los fondos, pero no entrega las hipotecas

El anuncio oficial puede inducir a pensar que el FGS prestará directamente a las familias. No será así. La ANSES colocará sus recursos en depósitos a plazo fijo dentro de los bancos seleccionados mediante una licitación organizada por el Banco Central. Las entidades recibirán ese fondeo y tendrán 90 días para transformarlo en créditos destinados a comprar, construir, ampliar o refaccionar una primera vivienda.

El Gobierno diseñó dos alternativas. Los bancos podrán captar los recursos durante un año pagando como mínimo UVA más 2,5%, o durante cinco años con un piso de UVA más 4,5%. Como la adjudicación se realizará por competencia, podrían verse obligados a ofrecer rendimientos mayores para quedarse con los fondos.

Del otro lado, las hipotecas deberán tener un plazo mínimo de quince años y una tasa máxima de UVA más 7,5%. Cada préstamo podrá alcanzar hasta 150.000 UVA.

En el caso del fondeo a cinco años, la diferencia inicial entre la tasa mínima pagada al FGS y la máxima cobrada a las familias es de tres puntos porcentuales. De ese margen el banco debe descontar costos administrativos, previsiones, impuestos, riesgo de mora y rentabilidad. Si ofrece una tasa superior a UVA más 4,5% para ganar la licitación, el espacio se reduce todavía más.

La dificultad no indica necesariamente que los bancos rechacen el programa. Explica por qué necesitan conocer hasta el último detalle antes de comprometerse.

Cinco años de fondos para hipotecas de quince

El Gobierno intenta corregir un problema histórico: los bancos argentinos captan gran parte de sus depósitos a plazos muy cortos, pero una hipoteca necesita financiamiento durante quince, veinte o treinta años. Prestar a largo plazo con depósitos que pueden retirarse rápidamente genera un descalce capaz de frenar el mercado o elevar excesivamente las tasas.

El FGS pretende funcionar como puente al proporcionar recursos durante uno o cinco años. Pero ese puente no llega hasta el final del crédito.

Si un banco concede una hipoteca por veinte años y recibe fondos de la ANSES durante cinco, todavía deberá refinanciar los quince años restantes. La operación solo será atractiva si supone que en el futuro encontrará depósitos, bonos hipotecarios u otros instrumentos a tasas compatibles con el préstamo ya otorgado.

La alternativa de un año ofrece todavía menos cobertura. Puede proporcionar liquidez inmediata y permitir que el banco origine créditos, pero no resuelve estructuralmente el problema de prestar durante décadas con recursos de corto plazo.

El programa compra tiempo; no crea por sí solo un mercado hipotecario permanente.

La tasa es una apuesta sobre el país después de 2027

Una tasa a cinco años no expresa únicamente el costo actual del dinero. Resume una estimación sobre inflación, actividad económica, salarios, dólar, regulación bancaria y estabilidad contractual. También obliga a imaginar qué sucederá después de las elecciones presidenciales de 2027 y durante buena parte del siguiente mandato.

Caputo pide a los bancos que confíen en una estabilidad de largo plazo que todavía no existe en la estructura financiera argentina. El propio anuncio oficial reconoce la dimensión del atraso: el stock de créditos hipotecarios representa apenas el 2% del producto bruto interno, frente al 27% de Chile y aproximadamente el 50% de Estados Unidos.

Esa diferencia no apareció porque los bancos argentinos desconocieran el negocio inmobiliario. Es el resultado de décadas de inflación, devaluaciones, crisis bancarias, pesificaciones, congelamientos, cambios regulatorios y rupturas contractuales.

El Gobierno puede ofrecer $2 billones, pero no puede licitar confianza mediante una Comunicación B.

Los créditos están atados a la inflación

Tanto el fondeo como las hipotecas estarán denominados en UVA, una unidad que se actualiza mediante el Coeficiente de Estabilización de Referencia y sigue la evolución de los precios. Esto permite que el capital prestado no sea destruido por la inflación y reduce la tasa real exigida por los bancos.

También significa que la deuda de las familias aumenta nominalmente con el índice de precios.

El problema central de los créditos UVA nunca fue solamente la inflación. Fue la diferencia entre la evolución de las cuotas y la de los salarios. Si ambos indicadores avanzan de manera similar, la carga puede mantenerse relativamente estable respecto del ingreso. Cuando los precios suben más rápido que las remuneraciones, la cuota absorbe una proporción creciente del sueldo y el capital adeudado continúa actualizándose.

Caputo sostuvo que la mora hipotecaria ronda el 1,6% y aseguró que cualquier incumplimiento será gestionado por los bancos. Esa cifra es considerablemente menor que la observada en los préstamos personales, cuya irregularidad se acerca al 12%.

Pero una mora baja no elimina el riesgo futuro. Las hipotecas que se originen con este programa estarán vigentes durante un mínimo de quince años. Su comportamiento dependerá de variables económicas que ningún funcionario puede garantizar durante todo ese período.

El FGS tampoco queda completamente fuera del riesgo

Caputo afirmó que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad no correrá riesgo porque los bancos administrarán la mora de los deudores hipotecarios. La explicación es parcialmente correcta: la ANSES no será acreedora directa de las familias y no tendrá que ejecutar una vivienda si alguien deja de pagar.

Pero el FGS sí quedará expuesto a las entidades donde coloque los depósitos y a las condiciones establecidas para la inversión. La seguridad del Fondo dependerá de la solvencia de los bancos, de las garantías de la operación y de la capacidad de recuperar el capital actualizado al vencimiento.

El FGS no constituye una caja de libre disponibilidad del Gobierno. Es un patrimonio de afectación específica creado para preservar recursos del sistema previsional, pagar prestaciones cuando resulte necesario e invertir en instrumentos capaces de conservar su valor y favorecer el desarrollo económico de largo plazo.

Utilizarlo para impulsar vivienda no contradice necesariamente esos objetivos. Un depósito bancario ajustado por UVA y con tasa positiva puede ofrecer rentabilidad, mientras las hipotecas pueden dinamizar la construcción, el empleo y el mercado de capitales.

La discusión correcta no consiste en afirmar automáticamente que Caputo está gastando el dinero de los jubilados. Consiste en exigir que la inversión tenga una rentabilidad adecuada, garantías suficientes, adjudicación transparente y controles efectivos.

Los $2 billones no vacían el Fondo, pero exigen vigilancia

Al cierre de diciembre de 2025, el FGS tenía una cartera valuada en $106,1 billones. El programa hipotecario completo representa aproximadamente el 1,9% de ese patrimonio, mientras el primer tramo anunciado equivale a cerca del 0,19%. La operación, por su tamaño relativo, no implica el desmantelamiento del Fondo.

El dato no vuelve irrelevante el control. El 75,6% de la cartera del FGS estaba invertido en títulos públicos nacionales y otro 16,3% en acciones. La elevada exposición al propio Estado demuestra que la seguridad previsional no depende únicamente de cuánto vale contablemente el Fondo, sino también de la calidad y liquidez de sus activos.

La colocación hipotecaria podría diversificar una porción de la cartera. Pero para saber si mejora su calidad se necesitan los pliegos, las garantías, los criterios de adjudicación y la información sobre las entidades beneficiadas.

La ANSES declara que el Fondo está sometido al control de su área interna, el Consejo del FGS, la Comisión Bicameral del Congreso, la SIGEN, la AGN y la Defensoría del Pueblo. Esos mecanismos deberían intervenir desde el comienzo, no cuando los contratos ya estén firmados.

Los bancos quieren fondos, pero no cualquier obligación

Las entidades financieras tienen incentivos para ampliar el negocio hipotecario: se trata de préstamos respaldados por una garantía real, con baja mora histórica y relaciones comerciales que pueden durar décadas. También les interesa conseguir recursos indexados y a plazos superiores a los depósitos tradicionales.

Lo que no necesariamente les conviene es aceptar fondos a cinco años con un costo elevado, prestar durante quince o más con una tasa limitada y quedar obligadas a completar la colocación en apenas 90 días.

Si la rentabilidad es demasiado baja, la licitación podría recibir pocas ofertas. Si Economía mejora excesivamente las condiciones para atraer a los bancos, el FGS podría obtener un rendimiento menor al que corresponde. Si permite que las hipotecas sean más caras, el crédito perdería accesibilidad para las familias.

Ese triángulo explica el retraso mejor que cualquier conspiración administrativa. Caputo debe ofrecer una tasa suficientemente alta para proteger los recursos previsionales, suficientemente baja para interesar a los bancos y compatible con una cuota que puedan pagar los trabajadores.

La vivienda también ingresó en la campaña

El programa llega cuando el Gobierno comienza a construir su oferta electoral para 2027. Después de concentrar la primera parte del mandato en el ajuste fiscal y la desaceleración inflacionaria, Milei necesita presentar mecanismos concretos de ascenso social para sectores medios que todavía no perciben una mejora equivalente en sus ingresos.

La vivienda propia funciona como una promesa política poderosa. Caputo llegó a justificar el programa en nombre de la “justicia social”, una expresión que Milei definió repetidamente como un robo. La contradicción ideológica revela que el Gobierno comprendió una necesidad elemental: la estabilidad macroeconómica pierde capacidad electoral cuando no se convierte en proyectos de vida.

Pero las hipotecas no comienzan con una conferencia de prensa. Comienzan cuando una familia recibe el dinero, compra una vivienda y puede pagar la cuota sin sacrificar alimentos, salud o educación.

La primera licitación debía aportar $200.000 millones para iniciar ese recorrido. Ni siquiera fue convocada dentro del plazo anunciado.

La demora reveló el problema antes que la solución

Caputo pretende utilizar al FGS para construir el financiamiento de largo plazo que el sistema bancario argentino no desarrolló. El propósito puede ser legítimo y la escala inicial resulta acotada respecto del patrimonio total de la ANSES. El conflicto aparece en el diseño: los recursos llegan como máximo por cinco años, las hipotecas duran al menos quince y las tasas deben funcionar dentro de un margen que los bancos consideran estrecho.

Si la licitación finalmente se realiza y obtiene ofertas competitivas, el Gobierno habrá superado el primer obstáculo. Todavía deberá demostrar que los bancos transforman el dinero en hipotecas, que las familias califican, que las cuotas son sostenibles y que el FGS recibe la rentabilidad prometida.

La falta de convocatoria no prueba el fracaso definitivo del programa. Sí desarma la idea de que bastaba con anunciar $2 billones para reconstruir el crédito hipotecario.

El dinero puede salir de la ANSES en una semana. Lo que Caputo todavía no consiguió es que los bancos pongan precio a los próximos cinco años de la Argentina.