Melina Schweizer
La Legislatura porteña modificó la Carta Orgánica del Banco Ciudad para que al menos una cuarta parte del remanente distribuible de sus utilidades financie la bonificación de tasas y gastos de créditos hipotecarios. El proyecto original de La Libertad Avanza proponía destinar el 100%, pero el acuerdo con el PRO lo redujo al 25%; el resto irá al Gobierno porteño para obras de infraestructura. En una Ciudad donde solo el 51,8% de los hogares es propietario, la casa propia dependerá primero de que el banco gane, reserve, capitalice y todavía quede algo para repartir.
Jorge Macri anunció una ofensiva contra la crisis habitacional: el Banco Ciudad destinará a créditos hipotecarios por lo menos el 25% de una parte de sus ganancias. No de todas las utilidades, como podría entenderse al escuchar la celebración oficial, sino del remanente disponible después de constituir reservas, realizar aportes, cumplir exigencias de capitalización y preservar el patrimonio de la entidad. La vivienda será prioridad apenas termine de pasar todo lo que estaba antes en la fila.
La modificación alcanzó el artículo 45 de la Carta Orgánica del Banco Ciudad y fue aprobada por 31 votos. Establece que al menos una cuarta parte del excedente distribuible deberá orientarse a líneas hipotecarias. Según el proyecto debatido previamente en comisiones, los recursos podrán utilizarse para bonificar tasas de interés o reducir gastos administrativos de préstamos destinados a personas residentes en CABA. No se regalarán viviendas ni se prestará dinero sin devolución: el Estado ayudará a que algunos vecinos puedan endeudarse durante 25 años en condiciones un poco menos hostiles.
El proyecto original, presentado por legisladores de La Libertad Avanza, proponía destinar el 100% del remanente a mejorar créditos hipotecarios. Después de la negociación con el PRO, el porcentaje obligatorio quedó reducido al 25%. El 75% restante podrá ser transferido al Gobierno de la Ciudad para obras estratégicas de infraestructura. La casa propia fue una prioridad absoluta hasta que se sentó a negociar con otras prioridades y salió del despacho convertida en una cuarta parte.
La norma no informa cuánto dinero representará efectivamente ese porcentaje en cada ejercicio ni cuántos créditos adicionales permitirá otorgar. El monto dependerá de las ganancias del Banco, las reservas legales, sus necesidades de capitalización y la parte que finalmente quede disponible. Anunciar “25%” sin publicar la base concreta se parece a ofrecer una porción de una torta que todavía no salió del horno y cuya receta permite retirar ingredientes antes de servirla.
Los fundamentos de la propuesta libertaria señalaban que el Banco Ciudad había obtenido un resultado neto de $76.762 millones entre enero y septiembre de 2025. También cuestionaban que las utilidades fueran transferidas a la administración central para financiar “obras nuevas con fines sociales y soluciones habitacionales”. Según los autores, esa dinámica convertía al banco en una caja recaudadora y resultaba preferible utilizar todo el remanente para abaratar préstamos. La Legislatura respondió conservando tres cuartas partes para la caja y rebautizándola como infraestructura estratégica. La burocracia sobrevivió a otro intento de exterminio.
Hasta ahora, la Carta Orgánica disponía que el excedente fuera transferido para obras con fines sociales y soluciones habitacionales. La reforma divide ese destino: una porción financiará la demanda mediante créditos y el resto irá a infraestructura. Por lo tanto, no se trata simplemente de sumar dinero nuevo a la política de vivienda. También existe una reasignación potencial desde programas colectivos, urbanización o construcción social hacia subsidios financieros para personas que logren superar la evaluación bancaria. La solución habitacional cambia el casco de obra por la carpeta crediticia.
Jorge Macri afirmó que la medida generará “más oportunidades para la clase media que se esfuerza todos los días para salir adelante y progresar”. La frase identifica con claridad a los beneficiarios buscados: hogares con ingresos demostrables, estabilidad laboral, capacidad de ahorro y margen suficiente para pagar una cuota indexada. La crisis habitacional, sin embargo, también afecta a trabajadores informales, familias sin ahorro previo, habitantes de barrios populares y hogares cuyo ingreso apenas alcanza para alquilar. El crédito puede abrir una puerta, pero primero exige demostrar que uno no necesita demasiado que se la abran.
Los datos oficiales muestran que en 2025 apenas el 51,8% de los hogares porteños era propietario de la vivienda y del terreno. El 36,4% alquilaba y otro 10% se encontraba bajo formas irregulares de tenencia. En la zona sur, la irregularidad alcanzaba el 16,6%. La mitad de la Ciudad no tiene casa propia, pero no toda esa mitad constituye demanda hipotecaria solvente. Algunos necesitan un crédito; otros necesitan ingresos, suelo urbano, alquiler accesible, urbanización y políticas habitacionales que no comiencen preguntando por su recibo de sueldo.
El crédito hipotecario puede ser una herramienta valiosa para sectores medios. Permite transformar el pago mensual de un alquiler en la adquisición progresiva de una vivienda y puede movilizar la construcción. Negarlo sería tan absurdo como presentarlo como solución universal. Una familia que no consigue reunir el anticipo, trabaja sin registración o destina la mayor parte de su ingreso al alquiler seguirá mirando la ventanilla desde afuera. El banco habrá abaratado la escalera; el problema es que muchos ni siquiera llegan al primer escalón.
En 2025, el Banco Ciudad destinó alrededor de $247.000 millones a créditos para vivienda, según datos difundidos tras la sanción. La nueva norma sumará al menos una cuarta parte del remanente anual a esas líneas. Sin conocer el excedente distribuible definitivo, no puede determinarse cuántos préstamos nuevos aparecerán ni cuánto bajarán las tasas. La política fue anunciada con porcentaje, pero todavía sin cantidad de familias, monto promedio ni impacto mensurable. La casa propia ya tiene eslogan; la dirección se informará más adelante.
La Ciudad conserva además la facultad de reducir el monto global a distribuir cuando considere necesario reinvertir en la capitalización del banco. Esa previsión es prudente desde el punto de vista financiero: una entidad pública descapitalizada no podría sostener créditos a largo plazo. Pero también significa que el 25% opera sobre una base que puede achicarse previamente. El piso está garantizado; lo que puede moverse es el edificio entero.
La iniciativa porteña coincide con el plan nacional anunciado por Luis Caputo para utilizar dos billones de pesos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES en la ampliación del crédito hipotecario. Ambas políticas buscan reactivar el financiamiento de vivienda mediante recursos públicos canalizados a través del sistema bancario. El Estado libertario, que suele considerarse una interferencia cuando protege inquilinos, recupera toda su elegancia cuando fondea entidades financieras.
El debate de fondo no es si deben existir créditos hipotecarios accesibles. Deben existir. La pregunta es si una crisis habitacional puede enfrentarse principalmente mediante endeudamiento individual. Buenos Aires necesita crédito, pero también alquileres sostenibles, construcción de vivienda social, integración de barrios, recuperación de inmuebles ociosos y políticas de suelo. Cuando el único instrumento es una hipoteca, toda familia sin capacidad bancaria comienza a parecer un problema mal documentado.
La reforma puede ayudar a una parte de la clase media y establece por primera vez un piso obligatorio para que el Banco Ciudad reinvierta parte de su excedente en créditos hipotecarios. Ese avance debe reconocerse. Lo que no corresponde es venderlo como si el 25% del remanente fuera el 100% de una política habitacional.
Jorge Macri prometió acercar la casa propia. Por ahora, la Legislatura acercó una fracción de las ganancias que queden después de todas las deducciones. En Buenos Aires, hasta el sueño de la vivienda llega con letra chica, evaluación crediticia y un 75% que tomó otro camino.
GONZALO SCHWEIZER
